地主様の法律相談
1 借地人が地代を一方的に減額して支払ってきています。 借地契約を解除して立ち退かせることはできますか。
一方的な減額は債務不履行ですから、何度か支払いを催告をして、それでも支払いが改まらない場合で、滞納額が数か月分に膨れ上がれば、契約を解除して、立ち退き（建物収去土地明渡請求）を迫ることは可能です。
2 更新料の支払を拒んでいます。 支払わせることはできますか。
更新料の支払義務は、契約書に記載があるかや、過去の支払い実績など諸般の事情を総合して判断されます。裁判例も様々ですので、具体的な状況をご相談いただき、ご回答をさせていただくことになります。お気軽にご相談ください。
3 地代の増額請求をしたいのですが、どのようにすればよいですか
・増額が可能か； 地代の増額幅は、過去に地代の額を合意した時点（直近合意時点）からの経済変動、固定資産税の上昇、周辺相場との乖離などを総合判断して、最終的には裁判所の鑑定で決着がつきます。これらの諸要素からみて、増額が十分可能と判断できれば、増額請求をすることになります。なお、正確なのは不動産鑑定士に依頼して私的鑑定を行うことですが、数十万円程度かかりますので、費用対効果の観点からそこまでするかどうかを考える必要があります。
・増額請求の手続き；まずは、内容証明郵便で増額請求の意思表示をします。そのうえで、協議をして、まとまらなければ、簡易裁判所に調停を申し立てます（調停前置主義）。調停でもまとまらなければ、訴訟を提起し、裁判所で鑑定を行い、決めてもらうことになります。
４ 借地権譲渡を拒んだら、借地非訟が申し立てられました。 第三者への譲渡を防ぐ方法はありますか。
いわゆる介入権（優先譲受の申立て）を行使すれば、地主様が優先的に借地権付き建物を買い取ることができます。価格は時価を基準に、建物価格、借地権価格から、譲渡承諾料相当額を差し引いた額になります。
例えば建物500万円、借地権価格1200万円、譲渡承諾料120万円なら、
500万＋1200万ー120万＝1580万円 です。
譲渡承諾料相当額を差し引くのは、借地人が譲渡許可をもらって譲渡をした場合との均衡を考慮してのことです。すなわち、借地人は500万＋1200万円＝1700万円の代金を買主から受け取りますが、地主に120万円の譲渡承諾料を支払うため1580万円が手取りになります。これより有利な金額を借地人に支払う必要はないと考えられているためです。
５ 借地権譲渡を拒んだら、借地非訟が申し立てられました。 譲渡承諾料は取れますか、また、どのように金額は決まりますか。
とれます。東京地裁の借地非訟の場合の譲渡承諾料の相場は、借地権価格の１０％です。借地権価格は、更地の6～7割とされることが多いです（路線価図に借地権割合が記載されています。）。
例えば、時価2000万円の土地で、借地権割合が6割だとすると、譲渡承諾料は、
2000万円×0.6×0.1＝120万円となります。
６ 譲渡承諾料や介入権の基準になる更地価格はどのように決められますか
まずは、当事者が路線価や固定資産評価額や公示地価などを参考に協議をしますが、折り合わないときは、最終的には、裁判所の鑑定委員会が鑑定を行って決めます。通常の訴訟の場合は、数十万円～数百万円の鑑定費用を支払う必要がありますが、借地非訟の鑑定委員会の鑑定には特段費用は掛かりません。
７ 借地上の建物の増改築（建替）許可申立がなされました。 承諾料はどのくらいでしょうか。
東京地裁の借地非訟の相場では、更地価格（借地権価格ではなく）の３～５％です。 建物の形状や用途が大きく変わる場合（たとえば、戸建てからアパートにする場合など）には、金額が大きくなる傾向にあります。
８ 借地の期間が満了しました。 明渡し請求をすることはできますか。
期間満了後も借地人から更新請求がされたり、使用の継続がされたりした場合は、借地契約は法定更新されます。
これを阻止するためには、地主様としては遅滞なく異議（更新拒絶）を述べる必要がありますが、この異議には正当事由（地主様が土地を必要とする事由や立退料の提供など）が必要です。 立退料は一般的には借地権価格相当額とされることが多いです。